(Artículo de Juan Alberto González Cenzano. Economista. Senior de Secot - foto)
El 23 de noviembre, se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley
19/2022, de 22 de noviembre por el que se establece un
Código de
Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en
préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual.
Las principales medidas que se adoptan son:
- Carencia en la amortización de capital de cinco años. El capital
correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una
cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas
restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.
- Ampliación del plazo de amortización hasta un total de cuarenta años
a contar desde la concesión del préstamo.
- Reducción del tipo de interés aplicable durante el plazo de carencia
a euríbor menos 0,10. En todo caso, en los préstamos a tipo fijo se
aplicará el tipo fijo actual durante el período de carencia.
- Inaplicación con carácter indefinido de las cláusulas limitativas de
la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo
hipotecario.
- La amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario
solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de
reestructuración no conlleva costes por compensación.
- Posibilidad de solicitud de reestructuración de la deuda en más de
una ocasión; se duplica hasta los 24 meses el plazo para solicitar la
dación en pago de la vivienda habitual, y se amplía de 6 a 12 meses el
plazo para solicitar el alquiler social en la propia vivienda a la entidad
financiera, por un importe máximo del 3% de su valor, por parte de las
personas en situación de vulnerabilidad que estén sometidas a una
situación de desahucio de su vivienda habitual.
Para ello se establece un nuevo Código de Buenas Prácticas, de naturaleza
coyuntural y transitoria, con duración de veinticuatro meses, para la adopción
de medidas urgentes para deudores hipotecarios personas físicas en riesgo de
vulnerabilidad, que sean titulares de préstamos o créditos garantizados con
hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual del deudor o del hipotecante no
deudor, cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros, constituidos
hasta el 31 de diciembre de 2022.
Este Código de Buenas Prácticas será de adhesión voluntaria para las
entidades o personas físicas que, de manera profesional, realizan la actividad
de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Prácticamente, se han
adherido todos los bancos que operan en España.
Estas medidas van a aliviar, momentáneamente, los efectos de la subida del
Euribor y su repercusión en las cuotas a pagar por la hipoteca contratada, pero
tienen unas consecuencias económicas que interesa conocer.
La primera medida es la carencia de amortización durante 5 años. Esto
significa que no hay que pagar la cuota de amortización, sino solo los intereses
del capital pendiente de amortizar en esa fecha. Esto supone, efectivamente,
un desembolso mensual menor durante ese período, pero tiene, por el
contrario, un aumento del costo de la hipoteca, porque al pagar solo los
intereses, la deuda no disminuye, por lo que los pagos efectuados durante ese
tiempo, incrementarán, de forma importante, los gastos.
La segunda medida es la posibilidad de ampliar el período de amortización
hasta 40 años desde la fecha del préstamo. Si se amplia el período de
amortización, se pagará menos cada mes, pero el importe de los intereses será
mucho mayor, aunque se distribuya durante más tiempo, produciendo la
sensación de que se paga menos. Pero al final, se pagará mucho más.
La tercera medida, reducción durante el período de carencia del interés a
euríbor menos 0,10, sí supone un alivio real para los deudores.
La cuarta medida, inaplicación con carácter indefinido de las cláusulas
limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de
préstamo hipotecario, es coherente con la nueva normativa, por lo que es
lógica su anulación para estos casos.
La quinta medida, amortización anticipada del préstamo sin costes de
compensación, parece más una medida de cara a la galería, que una medida
realmente efectiva, porque si el deudor tiene dificultades para pagar el
préstamo, no es muy creíble que pueda amortizar anticipadamente el
préstamo. No obstante, si así se diera el caso, sí sería un ahorro importante, al
aplicarse la norma existente.
La sexta y última medida, la posibilidad de reestructurar la deuda, dación en pago o
alquiler social, sí puede ser una posibilidad interesante, aunque también tiene
unos costes importantes.
Como se puede ver, por lo descrito anteriormente, esas medidas del Real
Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, en principio pueden ayudar a las
personas en dificultades para atender al pago de las cuotas de la hipoteca,
pero tienen su coste, que puede ser importante por el alargamiento de los
plazos de amortización, en forma de aumento de los intereses del mismo.
Habrá que comprobar si en la realidad, los bancos, aunque en principio lo han
aceptado, hacen realidad esas medidas con todos los deudores.
En cualquier caso, sería bueno que los afectados por estas medidas,
consultaran con alguien experto, para que les aconsejara, entre todas las
posibilidades existentes, la que mejor se adapte a sus necesidades.
Precisamente, los más débiles, son los que menos conocimientos financieros
tienen, y no sería la primera vez, que la alternativa elegida, no sea la mejor
para ellos.
(Nota: Este artículo es el nº 500 de esta web)
